26일 국회 본회의를 국세징수법 개정안을 통과시켰다. 시행시기는 2023년 4월 1일 이후 열람 신청분부터다.
내용은 크게 2가지인데 ▲전세 임차인이 집주인 동의를 받지 않아도 국세 체납액을 열람 가능한 점. ▲집이 경매나 공매로 넘어가더라도 체납한 세금보다 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있다는 점이다. 하나씩 자세히 살펴보자.
1. 전세 계약 전에 동의를 받은 경우에만 미납조세 정보 열람이 가능했으나, 4월부턴 동의없이 조회 가능
▲ 등기부등본으로 저당권을 확인할 수 있지만, 세금 미납은 확인이 어려웠다. 집주인이 거부하면 할 수 있는 방법이 없었고 혹시나 불이익을 받거나 향후 문제가 생길까 열람 요청을 하는 경우가 드물었음.
▲ 그러나 개정안 이후에는 임대차 계약일부터 임차 개시일까지 임차인이 집 주인 동의없이 미납 조세에 대해 조회가 가능하다. 단, 계약일부터 임차 개시일까지만 조회가 가능하다.
▲ 또한, 국세 열람의 경우엔 임대차계약서를 지참하면 전국 어느 세무서에서나 미납국세 열람이 가능하다. 임차인이 열람하게 되면 열람 사실은 임대인에게 통보하게 된다.
2. 전세 임차인이 거주하던 집이 경·공매로 넘어갈 경우에는 세금 우선 변제 원칙에 예외를 둔다.
▲ '국세 우선변제원칙'이란 세금 법정 세금 법정기일(세금 신고일 또는 고지서 발송일)과 임차권 등 권리설정일(대항력이 생기는 확정일자) 가운데 빠른 것부터 변제 대상이 된다.
▲ 그러나 집과 같은 재산에 부과는 종합부동산세에 한해서는 내 확정일자가 법정기일보다 빨라도 국세가 무조건 우선 변제 대상이다.
▲ 이를 악용해 전세로 살고 있던 내 집이 경매나 공매로 넘어가 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 생긴다. 빌라왕 같은 전세사기 사례인 것.
즉, 현재는 경·공매 대상 주택에서 발생한 세금을 먼저 빼고 남는 돈으로 임차인의 전세금을 돌려주는데, 앞으로는 전세금을 우선 변제할 수 있도록 제도를 개선하겠다는 것이다.
이를 위해 주택 임차 보증금의 확정일자보다 법정기일이 늦은 세금은 당해세 배분 예정액을 보증금에 우선 배분하도록 했다.
예를 들어 A라는 집에 법정기일이 나의 확정일자보다 늦는 당해세(부동산에 부과되는 세금) 2억 원 체납, 3억 원 저당권, 보증금이 3억 원이라고 가정하자.
A라는 집에 세입자가 들어간 경우, 현행 제도에선 당해세 2억원→저당권 3억원→보증금 3억원 순서로 대금이 배분된다. A라는 집의 경,공매 가격이 5억 원이라고 가정하면 세입자는 보증금을 받을 수 없다.
그러나 개정된 국세징수법에 의해 앞으로는 보증금 2억원(당해세 체납액과 동일한 규모로 우선 변제)→저당권 3억원→남은 보증금 1억원→당해세 2억원 순서로 변제된다.
한마디로 국세징수법 개정안은 전세 사기를 방지하기 위한 방법이다.
▲ 임차인이 임대인에 미납 조세를 열람하기가 어려우니 애초에 이를 방지하기 어려웠고 미납 조세가 있는 상황에서 집주인이 세금을 안 내게 되면 집주인이 소유한 집(=내가 전세로 임차하고 있는 집)이 경매나 공매로 넘어가게 된다.
▲ 그리고 국세를 우선 변제하고 남은 돈에 대해서 내가 보증금을 가지게 된다. 따라서 보증금을 못 받을 확률이 굉장히 높고 받더라도 내가 냈던 전세 보증금만큼 받을 수가 없다.
*더군다나 전세 사기는 건축주와 임대인, 중개인까지 짜고 치기 때문에 전세 보증금을 매매가와 거의 비슷하게 올려친다. 이를 방지하고자 집주엔에 미납 조세를 자유롭게 열람이 가능하도록 한 것이고, 보증금 우선 변제 순위를 개정한 것이다.
개정안이 되는 것은 좋은 사례이나, 개인적으로 더 개정해야 할 사항이 보여야 한다.
*주관적인 의견으로는 현재 전세 사기는 조직적으로 움직이며, 문제가 없는 집주인에서 세금 미납이 있는 집주인으로 명의가 중간에 바뀌게 되고 이때 세입자는 자기도 모른채 물건이 경매에 넘어가는 경우가 대다수다.
▲ 세입자는 집주인이 바뀌는지도 알아챌 수 없고, 세금 미납의 사실도 알아차리기 어렵다. 개인적으로 궁금해서 체납이 있는 집주인으로 바뀌었을 때 대항력 순위가 어떻게 되는지 현재 기재부에 문의를 넣은 상태다.
▲ 또한, 경제 사범에 대해서 형량도 적고 무엇보다 피해 금액 회수가 안되는 경우가 많은데 이에 대한 적극적 재산 몰수가 필요하다고 본다.
※ 전세 사기 방법과 예방법은 아래 포스팅 참고
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