전월세 계약 전 확인해야 하는 필수 서류 4가지. 전세 사기 방지법, 깡통전세 피하는 방법, 깡통전세 방지법

 

 

 

 전세 사기 방지법. 깡통전세 피하는 방법 

 

 전세 사기나 깡통전세에 관한 이야기는 이전 포스팅에서 이야기를 했으니, 참고하면 되고 이번 포스팅에서는 전세 계약할 때 주의해야 할 점을 몇 가지 추가해 요약정리를 해보았다.

 

사회초년생이 알아야 할 것. 역전세와 깡통전세 피하기. 역전세와 깡통전세란?

 

 

 

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 1. 등기부등본 확인하기

 

 등기부등본을 확인하는 기본적으로 집에 문제가 있는지 1차 확인을 위해서이다. 대부분 집주인 빚을 확인하기 위해서다. 아래와 같은 말들이 있으면 위험하니, 안 하는 것이 좋다.

 

· 가등기 - 집주인 바뀔 수 있음

· 가처분, 가압류 - 집주인 마음대로 못 파는 상태

· 압류 - 집주인이 빚 못 갚아서 경매에 넘길 거라 압류됨

· 경매개시 결정 - 이미 경매에 넘어감

· 임차권등기명령 - 이전 세입자가 보증금 돌려받지 못한 상황이라 보증금 갚으라고 명령 내린 것임

 

*집이 근저당권이 걸려있는 경우도 많다. 집을 담보로 대출을 받은 것이고, 대출을 못 갚을 때 집을 경매에 넘겨 팔아서 그 값으로 대출을 갚게 된다. 이때 내가 근저당권을 설정한 걸 보고도 계약한다면, 나는 후순위가 되기 때문에 만약 경매에 넘어갔을 때, 선순위에 있는 금액을 다 갚고 나서 후순위인 나에게 나머지 금액이 온다. 즉, 보증금을 못 받을 수도 있다.

 

*만약 계약을 꼭 해야 하는 상황이라면 계약서에 특약을 넣어서 잔금일에 내 전세보증금으로 대출을 갚게 하는 등에 특약을 걸거나 보증보험을 드는 것이 비교적 안전하다.

 

저당권과 근저당권의 차이는 뭘까, 저당권 잡힌 집을 조심해야 하는 이유. 저당권 뜻과 근저당권

 

 

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 2. 국세 완납증명서 확인하기

 

 집주인이 체납한 세금이 있는지 확인하기 위함이다. 세금 체납은 2~3달 뒤에 공시되기 때문에 현재 등기부등본을 떼어도 발견하지 못할 수 있다.

 

▲ 또한, 국세는 다른 채권보다 우선시되므로, 마찬가지로 세금 미납으로 집이 경매로 넘어갔을 때, 내 보증금을 돌려받지 못할 수 있다. 그렇기 때문에 '국세 완납증명서'와 '지방세 완납증명서'를 요구하는 것이 좋다.

 

▲ 물론 이는 의무가 아니기에 꺼려하는 경우도 있는데, 찔릴게 아니라면 안 보여줄 이유가 없다. 오히려 계속 안 보여주면 의심할 필요가 있지 않을까?

 

*현재 세금납부 여부에 대한 걸 보여주는 것이 의무가 아니며, 집주인 동의 없이 임대인은 열람할 수가 없어서 동의가 필요하다. **23년 4월 1일 이후부터는 임차 계약 시작날까지 열람 가능

 

전세사기 수법 2가지. '시세조작', '체납세금 떠넘기기'와 이를 예방하기 위한 방법.

2023.01.01 - [경제·사회 & 생활 이야기/부동산] - 내년 4월부터 개정되는 국세징수법 개정안 내용 *전세사기 방지법. 집주인 미납 조세 정보 가능과 세금 우선 변제 법칙

내년 4월부터 개정되는 국세징수법 개정안 내용 *전세사기 방지법. 집주인 미납 조세 정보 가능

 

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 3. 건축물대장

 

 건축에 대한 정보가 담긴 문서다. 정확한 집의 용도와 층/호수를 확인하기 위해서다. 위반건축물이라면 계약을 피하는 것이 좋다.

 

▲ 또한, 계약하려는 집 정보가 들은 건축물대장에는 101호인데, 내가 계약하려는 집은 102호일 수도 있다. 

 

▲ 이걸 모르고 그냥 계약한 경우 내가 대출이 안될 수도 있고, 엉뚱한 집과 계약했기 때문에 행정적, 법적 효력이 없을 수 있다. 건축물대장은 등기부등본보다 우선시되는 문서이기 때문에 확인하는 것이 좋다. 

 

▲ 다세대, 다가구의 경우 <건축물대장>에 <건축물 현황도>를 포함해서 요청해 거주 호수를 확인하는 것이 좋다. 아파트는 위반건축물인 경우는 거의 없지만 그냥 확인하자.

 

 

 4. 신분증과 계좌번호 등 각 서류의 이름이 모두 동일한지 확인한다.

 

 

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▲ 요즘 전세사기는 작정하고 치는 경우가 많다. 그래서 중개사, 집주인, 3자, 건축주까지 모두 짜고 치는 경우가 많다. 빌라나 오피스텔에서 일어나는 경우가 더 많은데 비슷한 이유로 사회초년생이 사기를 당하는 경우도 많다.

 

▲ 그 이유는 체납과 관련된 경우도 있는데, 그건 아래 포스팅 참고

 

전세 사기 유형 및 전세 사기 방지를 위한 예방법 *빌라 전세 사기, 오피스텔 전세 사기 등

 

 

 즉, 위와 같은 서류들은 기본적으로 확인하는 것이 좋다. 하지만 그렇더라도 전세 계약 후에 체납이 생길 수도 있고 집주인이 중간에 바뀌었는데, 바뀐 주인이 체납을 했다면 내 보증금이 안전하지 않을 수 있다. *집주인이 바뀔 때 세입자에게 통보하는 의무는 없다.

 

 그렇기 때문에 보증보험을 가입하는 것이 좋고(*안 되는 집도 많음), 위 서류들은 확인을 하는 것이 좋다.

 

 전세 사기 금액이 점점 증가하자, 정부는 계약을 한날부터 임차가 시작되는 날까지 미납 조세를 열람할 수 있는 개정안과 중개인이 세금 체납에 관한 여부를 확인시켜주지 않으면 중개사가 과태료를 내는 법을 시행하기로 했다. *집주인이 주택임대사업자의 경우라 대체 무슨 소용인지 ㅋㅋ

 

 아무튼 위와 같은 법이 제대로 시행되면 임차인은 특약을 넣어 미납 확인 시 계약금 손실 없는 계약 무효 등을 넣을 수 있다.

 

 또한, 개정안엔 임차인이 사는 집이 경매나 공매로 넘어갔을 때 보증금을 우선 변제해야 한다는 내용도 담겼다. 이렇게 되면 체납 세금 떠넘기기를 방지할 수 있다.