저당권과 근저당권의 차이는 뭘까, 저당권 잡힌 집을 조심해야 하는 이유. 저당권 뜻과 근저당권의 뜻

 

 

 

 

부동산을 거래하다 보면 저당권과 근저당권을 확인을 하라는 말이 많이 나온다.

 

 부동산 시장이 과열되면서 자금 없이 무리하게 투자를 확장하는 사람이 많았고, 깡통전세 등 사기가 기승을 하기 때문에 집주인이 문제가 있는지 없는지를 확인하는 것이 좋기 때문이다.

 

*몇 언론에서는 부동산 시장이 과열되면 과열이라고 문제, 떨어지면 시장이 얼어붙는다고 문제라고 하는데 지금 주택 시장이 비정상적인 것은 누구나 알 것이다. 22년 4월 기준 서울 아파트 평균 매매 가격은 1년 만에 약 26%가 올라 약 11억 원을 호가했다. 금리 상승에 따라 매매지수 0.01% 빠졌다고 빙하라고 보는 거 보면 헛웃음 나온다. 적어도 평범한 직장인들이 저축하면 집을 한 채 살 수 있는 정도는 돼야 하는데 지금은 전혀 그렇지 않은 상황.

 

*참고로 일리노이주 가장 높은 집값을 형성하는 레이크 포레스트는 약 89만 달러, 시카고 평균 집값은 30만 달러다.

 

 

 

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저당권과 근저당권의 차이는?

 

'저당권'

 저당권이 얼마가 잡힌 집, 혹은 집이 저당을 잡힌 매물이라는 말을 들어봤을 수 있다. '저당권'을 검색하면 아래와 같이 어려운 말로 설명을 해준다. 말 자체가 너무 어렵다. 예를 들어보자.

 

 

 '저당권'은 돈을 먼저 받을 수 있는 권리이다. 예를 들어 집주인 A씨는 은행에서 본인이 소유한 집을 담보로 잡고, 돈을 대출받았다. 이후 A씨는 담보가 잡힌 집을 부동산 시장에 전세로 내놓았고, B씨는 A씨의 집에 전세로 들어가게 된다.

 이때 B씨는 저당이 잡힌 A씨의 집에 들어가게 된 것이다. 만약 집주인 A씨가 은행에 제때 돈을 갚지 못한다면 은행이 강제적으로 A씨의 집을 경매로 넘기고. 이때 나온 돈으로 은행에 빌린 돈을 먼저 갚게 된다.

 만약 은행에 갚아야 할 돈이 3억 원, 현재 세입자인 B씨의 전세 보증금은 2억 원, 경매에 넘어간 집이 4억 원에 낙찰됐다면, 선순위 채권자인 은행이 3억 원을 먼저 가져가게 되고 나머지 1억 원은 후순위 채권자인 B씨에게 넘어간다.

 이렇게 되면 B씨는 전세 보증금을 1억 원 밖에 되찾지 못한다. 이런 문제가 발생할 수 있기 때문에 등기로 저당권을 확인을 하라는 것이다.

 

 

 

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그러면 '근저당권'은 뭘까?

1) 앞서 언급한 집주인 A씨가 은행에서 집을 담보로 돈을 빌렸다고 했다. 3억 원을 빌렸다고 가정했을 때, 채권액은 3억 원이다. 

2) A씨가 열심히 대출을 갚아나가 남은 대출금이 2억 원이라고 한다면? 채권액은 2억 원으로 줄어든다.

3) 만약 돈을 갚지 못하고 이자까지 밀렸다면? 채권은 3억 원보다 더 큰 금액이 된다.

4) 이 때문에 채권액은 변동이 되는데, 그럴 때마다 저당권 금액을 다시 설정하기엔 너무 번거롭다. 그래서 장래 채권에 대해 일정액 한도까지 미리 담보하는 저당권이 '근저당권'이다.

▲ 예를 들어 A씨가 3억 원을 저당으로 설정하지 않고, 3억 5천까지 근저당을 설정한다면, 채권이 3억 5천까지 늘거나 아니면 그 이하로 줄었을 때에도 저당권을 다시 설정하지 않아도 된다.

▲ 즉, 채무자가 이자가 연체됐을 때까지 감안하여 설정하는 것이 '근저당권'이다. 보통 대부분 연체될 가능성까지 염두하고(*그럴 일이 없다고 해도 행여나 그런 상황이 됐을 때 저당권 금액을 변경하는 게 귀찮기도 하니까..) 근저당권을 설정한다.

 

저당권이 설정되면 등기부에 위 사진처럼 나온다.

 

 

 

근저당권은 두 가지로 나뉜다. '한정 근저당권', '포괄 근저당권'

 

 간단하게 설명을 하자면 '한정 근저당권'은 딱 대출금만 돌려받을 수 있는 권리이고, '포괄 근저당권'은 대출금 외 연체된 카드대금까지 돌려받을 수 있는 권리를 말한다.

 A씨가 돈을 못 갚아 본인 소유의 아파트가(저당으로 설정된) 강제로 경매로 넘어가게 되고, 낙찰된 금액에서 은행에게 대출금이 배당된다. 이때 딱 대출금만 은행이 배당받을 수 있는 게 '한정 근저당권', 연체된 카드대금까지 배당받는 게 '포괄 근저당권'

 

 

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▲ 처음에 말한 것처럼 저당권 혹은 근저당권이 설정된 집은 아파트가 경매로 넘어갔을 때 세입자가 돈을 못 받을 확률이 높아진다. 이 때문에 저당권이 없는 매물이 가장 좋고, 저당권이 잡혔더라고 그 금액이 크지 않거나, 만약 아파트가 경매로 넘어갔다 해도 본인이 보증금을 돌려받을 수 있을 만큼 호가가 크다면 비교적 낫다고 볼 수 있다.

▲ 근저당권이 설정되지 않았더라도, 국세 체납의 경우 국세 변제권에 의해 아파트가 강제로 경매로 넘어가고 낙찰된 금액이 국세에 환급되어 본인이 보증금을 못 받는 경우도 있다. 이럴 때는 다른 방법을 이용하면 되는데, 이는 하단 링크를 참고

 

 

전세사기 수법 2가지. '시세조작', '체납세금 떠넘기기'와 이를 예방하기 위한 방법.

 

 

아파트 거래량 감소에 따른 가격 하락. 기승하는 역전세와 깡통전세 방지법

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source: 뉴시스