올해 전세사기금 피해액 역대 최대 예측. 22년 9월 정부의 전세사기 대책 방지법 5가지

 

 

 

 

전세사기 막기 위해 정부가 내놓은 5가지 대책
*정책 방향은 긍정적이나 실효성은 심히 의심스럽다. 강제 의무가 없고 처벌이 없기 때문

 

 

 

1. 집주인 정보를 공개해 집주인과 세입자 정보 비대칭을 줄인다.

 

▲ 집주인은 세입자의 정보를 맘껏 볼 수 있다. 세입자 빚, 체납 내역 등을 알 수 있지만, 세입자는 집주인 정보를 알 수가 없다. 체납을 하진 않았는지, 전 세입자에게 전세보증금을 돌려줄 여력은 있는지 등을 알 수가 없다.

 

▲ 그래서 체납 관련해서 먼저 집주인에게 요청을 해야 하는 다소 껄끄러운 상황이 연출될 수가 있고, 알 길이 없어 그냥 계약을 하는 경우가 있다. 이 자체가 위험을 감수하는 것이다.

 

- 이를 위한 방지법

▲ 이를 방지하기 위해 체납액수나, 선순위 보증금에 대한 서류를 요청 시 반드시 알려줘야 하는 의무가 생긴다. 이전에는 의무가 아니어서 배 째면 그만이었다.
 
 *만약 체납이 되서 집이 경매에 넘어가면 보증금에 대한 선순위는 국세가 먼저다. 그래서 집이 경매에 넘어가도 체납된 세금을 먼저 떼 가고 나머지 금액이 남으면 내 보증금을 받는다. 온전히 보증금 돌려받기 힘들다는 것. 이런 경우를 방지할 수 있다.

▲ 다만, 이 역시 선공개 의무가 아니라 세입자가 확인을 요청한 경우에 한정됐다. 요청할 시 공개가 의무가 아니라 애초에 공개가 의무이고, 거절 시 처벌한다는 법 조항이 생겨야 한다.

▲ 또한, '자가진단 안심전세 앱'을 만들 계획이라고 한다. 집주인 임대보증 보험 가입 유무, 전세 사기 이력, 세입자가 들어가려는 집의 적정 전세가(시세) 확인이 가능하다.

 

전세사기 수법 2가지. '시세조작', '체납세금 떠넘기기'와 이를 예방하기 위한 방법.

 

 

 

---

 

 

 

2. 사기 당했을 때 계약을 무효로 하는 특약 추가 필수

 

▲ 전입신고를 하는 날, 집주인이 집을 팔거나 주택담보대출을 받는 경우 계약이 무효다라는 특약을 꼭 넣도록 제도를 변경할 예정이다.

▲ 전입신고를 해도, 대항력은 전입신고 후 다음날 0시에 효력이 발생한다. 만약 그 사이 주택담보대출을 받아 저당권을 설정할 수도 있고 세금이 체납된 신용불량자인 제 3자와 짜고 쳐서 제 3자에게 집을 매매한 뒤, 이후 경매에 넘겨버릴 수도 있다. 

▲ 다음날 0시 전까지 대출이나 매매로 인해 선순위 대출 등이 발생하여 보증금을 돌려받지 못하는 것이다. 이를 악용하는 사례 방지를 위해 특약을 꼭 넣기로 한 것이다. *법적으로 변경할 부분이 있어 시간이 걸릴 것이다.

 

 

 ※허나 이 역시 허점이 있다.

 

 조직적으로 작정하고 움직이는, 건축주와 공인중개사, 집주인이 짜고 치는 사기의 경우는 대부분 집주인이 중간에 변경된다. 집주인이 변경돼도 세입자에게 통보하거나 매매계약 시 세입자를 참여시킬 의무가 없다. 이 때문에 집주인이 중간에 변경돼도 세입자는 알 길이 없다.

 

 집주인이 변경되고, 변경된 집주인이 체납세금이 많아 경매로 넘어가는 경우가 대부분이다. 국세, 지방세, 임금채권은 전입신고와 확정일자를 통해 대항력을 가졌더라도 선순위로 되기 때문에 내 보증금을 못 돌려받을 수 있다.

 

 국토부도 이런 문제를 인지하고 있으나, 발생하지 않은 위험성까지 제도로 보장하기는 어렵다는 설명인데, 집주인 변경 시 통보가 왜 어려운지 잘 모르겠다. 체납자가 집주인이 되는 걸 그냥 두는 것도 이상하고..

 

 게다가 이런 사기는 빌라나 오피스텔에서 1.5억 원에서 2억 원 사이 매물 위주로 발생하는데, 1억 5천만 원 이하는 소액임대차보증금 5천만 원을 세입자가 보장받을 수 있고, 2억 원이 이상 세금을 체납하면 고액 체납자로 분류돼 명단이 공개되기 때문이다. 최대한 맥시멈으로 세금 안 내려는 수법이다.

 

source : 머니투데이

---

3. 최우선 변제금액 높이기

 

▲ 담보 설정 순위에 상관없이 보증금 중 일정 금액을 가장 먼저 가져갈 수 있도록 하는 ‘최우선 변제금액’ 상한선을 높이기로 했다.

▲ 현재는 서울 5,000만원, 수도권 과밀억제 지역은 4,300만 원, 광역시는 2,300만 원, 그 밖의 지역은 2,000만 원으로 되어 있는데 앞으로 관련 부처와 수정해 나갈 예정

 

 

 

---

 

 

4. 전세 사기 지원 

 

▲ 전세 사기를 당한 피해자가 당장 살 곳을 마련할 수 있도록 주택도시기금에서 1억 6000만 원을 1% 금리로 빌려준다.

▲ 주택도시보증공사(HUG)에서 관리하는 집이 약 1,000곳 정도 있는데, 이곳에서 살 수 있도록 지원

▲ 전세사기 방지를 위해 '전세보증보험'을 드는 것이 좋은데, 보험료가 부담스러워 가입을 안 하는 경우가 많다. 특히, 청년층, 신혼부부, 경제력이 낮은 사람들은 전세사기 피해가 더 큰데, 이들을 위해 보험료 지원을 하기로 했다.

 

 

5. 전세 사기 처벌 대책 강화

 

▲ 전세 사기는 사기죄 성립 입증이 쉽지 않아 형사 재판보단 민사로 가는 경우가 많다. 이때 민사 비용도 만만치 않고, 민사에서 이겨도 집주인이 배 째라고 하면 돈을 받을 수가 없다. 승소는 했는데 민사 재판 비용만 나가고 내가 피해 입은 금액은 못 받는 거다.

▲ 그래서 정부가 떼인 돈 받아주는 팀인 '추심반'을 운영할 예정 + 전세사기에 연루된 중개사도 처벌받게 법을 바꿀 예정이라고 한다. 진짜 국회에서 비대위 이런 거에 힘쓰지 말고 법 개정이나 빨리 제발.