사회초년생이 알아야 할 것. 역전세와 깡통전세 피하기. 역전세와 깡통전세란?

 

 

 

 

 

 집을 구할 때 확인해야 하는 요소는 많은 게 있다.

 

 이중 나의 보증금을 안전하게 지킬 수 있는지를 확인하려면 깡통전세인지, 보증보험 확인, 근저당 등을 살펴봐야 한다.

 

 이때 역전세와 깡통전세는 이 두 가지를 혼동하는 경우가 있어 정리해 보았고, 이를 대처하기 위해 어떤 방법들과 예가 있는지 정리해보았다. *두 용어는 정식 부동산 용어는 아니고 은어처럼 생긴 말이다.

 

---

 

 

 '역전세'란?

 

 - '전세난'과 반대되는 말이다. 전세난은 전셋값이 급등하여 세입자가 전세로 살 집을 구하지 못하는 상황을 말하는데,

 

- '역전세'는 이와 반대로 전셋값이 떨어져 집주인이 전세 가격을 내리지 않는 이상 세입자를 구하기 어려운 상황을 말한다.

 

 

*EX

 - 예를 들어 전세 계약 당시 전셋값은 1억이었는데, 시간이 지나 다시 전세 계약을 해야 할 날이 돌아왔다고 치자.

 

- 1) 그런데 전세 가격이 8천만 원으로 하락했고,

- 2) 세입자가 계약 연장을 하지 않고 이사를 가기로 해서

- 3) 다른 세입자를 구해야 하는 집주인은 8천만 원에 전세 거래를 이루었다.

- 4) 그러면 이사를 가는 세입자에게 보증금을 돌려주기 위해서 8천 만 원을 제외한 2천만 원을 다른 곳에서 충당해서 내줘야 한다. 이런 상황이 바로 '역전세'

 

 

---

 

 

 '깡통전세'엔 크게 두 가지 경우가 있다.

 

- 전셋값 > 집값(매매가)

 

- 담보대출+전셋값 > 집값(매매가)

 

 

*EX

- 예를 들어 시세가 1억 원인 집을 매매가의 80%인 8천만 원에 전세를 계약했다고 치자. 시간이 지나 계약 완료 시점이 됐는데, 집값이 전세 시세보다 낮은 7천만 원으로 하락했다면?

 

 - 집주인은 집을 팔고서 다른 곳에서 전세 보증금을 충당해야 한다. 만약 지불할 능력이 안된다면 집은 경매에 넘어가게 되고 이때 보통 매매값 시세의 80% 전후로 낙찰이 된다.

 

 이미 매매값보다 전셋값이 더 비싼데, 매매가의 80% 전후로 경매 낙찰이 됐다면 나의 보증금은 돌려받지 못한다.

 

 이러한 이유로 역전세와 깡통전세는 위험하다. 게다가 갭투자(혹은 투기)를 하는 사람들이 역전세와 깡통전세를 많이 끼고 있다는 썰들도 있다. 이 사람들의 현금 흐름성은 상대적으로 좋지 않을 텐데, 게다가 역전세와 깡통전세라면 안정성면에서 많이 안 좋고 위험하다고 볼 수 있다.

 

 

 그렇다면 역전세와 깡통전세를 피하려면, 그리고 대처하기 위해선 어떻게 해야 할까?

 

1) 전세가와 매매가 시세 추이를 살펴본다.

 

2) 집주인이 근저당(집을 담보로 대출한 돈)이 있는지 확인하자. *등기부등본을 떼서 확인할 수 있다.

 

-> 추가로 주의해야 할 상황이 있는데, 재계약을 하게 된다면 이때도 등기부등본을 떼서 근저당이 됐는지 확인하는 것이 좋다. 한 예를 들어보자.

 

ㄱ) 세입자가 1억 원으로 집주인과 전세 계약을 했다. 이때 세입자는 등기부등본을 뗐을 때 근저당이 없음을 확인했다.

ㄴ) 집주인이 전세 계약 이후 2년이 되기 전 해당 주택을 담보로 5천 만 원 대출을 받았다.(근저당 설정)

ㄷ) 2년 후 집주인은 전셋값을 2천만 원 올렸다.

ㄹ) 세입자는 이에 동의하여 2천만 원을 지불하고 전세 재계약을 했다.

ㅁ) 이 경우 만약 집이 경매로 넘어갔을 때 인상분인 2천만 원은 근저당이 설정된 이후 지불하였으므로, 근저당 대출보다 후순위로 밀려, 인상분은 받지 못할 수도 있다.

 

---

 

3) 전세보증금 + 근저당이 집값(매매가)의 시세 7~80%가 안 넘는지를 확인한다. *앞서 언급했듯 경매에 넘어가면 매매가의 80% 전후로 낙찰이 되는 경우가 많다. 이 때문에 보통 70%가 안 넘는 게 안전빵

 

-> 빌라와 같은 다가구주택이나 단독주택의 경우 세입자가 여러 명인 경우가 많으므로, 이럴 때는 주택의 예상 경매 낙찰가와 세입자 전체의 보증금을 비교해야 한다. 만약 낙찰가 < 세입자 전체 보증금이거나, 금액이 비슷하다면 계약을 안 하는 게 낫다. 또한, 세입자가 나타나기 전까지 돈을 돌려주지 않는 경우도 있어 전세 거래가 활발한 곳을 우선으로 검토하는 게 좋다.

 

 

4) 잔금을 치르는 날 전입신고 및 확정일자를 받아야 경매가 넘어갔을 때 선순위를 얻을 수 있다.

 

 

5) 전세금 반환보증보험을 가입하자. 이름도 길은 이 상품은 집주인이 임대 사업자라면 대부분의 경우가 의무가입이지만, 그렇지 않은 경우 보증보험을 꼭 가입하는 것이 좋다. 

 

 대표적인 전세금 반환보증보험 상품으로는 HUG(주택도시보증공사)의 ‘전세보증금 반환보증’과 SGI서울보증의 ‘전세금보장 신용보험’이 있다.

 

*참고로 깡통전세는 보증보험 가입조건에 부합하지 않아 가입이 불가하다. 믿거 수준

 

 

2022.09.07 - [경제·사회 & 생활 이야기/부동산] - 전세 사기 유형 및 전세 사기 방지를 위한 예방법 *빌라 전세 사기, 오피스텔 전세 사기 등

전세 사기 유형 및 전세 사기 방지를 위한 예방법 *빌라 전세 사기, 오피스텔 전세 사기 등

 

2022.10.09 - [경제·사회 & 생활 이야기/부동산] - 전월세 계약 전 확인해야 하는 필수 서류 4가지. 전세 사기 방지법, 깡통전세 피하는 방법, 깡통전세 방지법

전월세 계약 전 확인해야 하는 필수 서류 4가지. 전세 사기 방지법, 깡통전세 피하는 방법, 깡통

 

2023.01.01 - [경제·사회 & 생활 이야기/부동산] - 내년 4월부터 개정되는 국세징수법 개정안 내용 *전세사기 방지법. 집주인 미납 조세 정보 가능과 세금 우선 변제 법칙

내년 4월부터 개정되는 국세징수법 개정안 내용 *전세사기 방지법. 집주인 미납 조세 정보 가능