전세사기 수법 2가지. '시세조작', '체납세금 떠넘기기'와 이를 예방하기 위한 방법.

 

 

 집은 큰돈이 들어가기 때문에 주의할 점이 많다. 경제사범들 진짜 혼나야 한다.

 

 주식시장이나 부동산 시장은 정보 비대칭성이 심하다. 이를 악용하는 것 중 하나가 공매도나 시세 조작이라고 생각한다.

 

 애초에 버블 방지를 위해 있는 게 공매도인데, 한국에선 그런 게 전혀 보이질 않음. 왜냐하면 갚는 기한을 계속 연장할 수 있기 때문

 

 아무튼 부동산 시장도 마찬가지인데, 그 두 사례를 살펴보고자 한다. *깡통전세에 관해서는 아래 링크 참고

 

• 2022.04.06 - [경제·사회 & 생활 이야기/부동산] - 사회초년생이 알아야 할 것. 역전세와 깡통전세 피하기. 역전세와 깡통전세란?
• 2022.07.12 - [경제·사회 & 생활 이야기/경제와 사회] - 전세사기 수법 2가지. '시세조작', '체납세금 떠넘기기'와 이를 예방하기 위한 방법.

전세사기 수법 2가지. '시세조작', '체납세금 떠넘기기'와 이를 예방하기 위한 방법.

사회초년생이 알아야 할 것. 역전세와 깡통전세 피하기. 역전세와 깡통전세란?

 

 

---

 

 

첫 번째, 시세조작

 

1) 아파트 가격이 너무 올라서, 빌라를 찾는 사람도 많아짐.

2) 주로 시세조작은 신축빌라에서 발생하는데, 예를 들어 신축빌라를 지은 건축주가 계약서상에는 3억 5천만 원이라고 명시한 뒤, 임대사업자에게 3억 원에 넘겼다고 가정해보자. *이때 신축빌라의 실제 가치는 3억 원 이하다.

3) 그리고 중개업자가 3억 2천만 원에 들어올 전세 세입자를 구한 뒤, 계약을 체결한다. 세입자는 당연히 매매가가 3억 5천만 원이라고 생각한다. 왜? 임대사업자 계약서에 그렇게 명시가 돼있으니까, 임대사업자가 3억 5천에 매매하고, 3억 2천에 전세 세입자를 구했다고 생각한다.

4) 그러면 건축주는 자기가 지은 빌라를 판매해서 좋고, 임대사업자는 자기는 빌라 3억 원에 샀는데, 2천만 원 공짜 수익을 얻었고, 중개업자는 수수료를 챙기게 된다.

5) 세입자 빼고 나머지 셋이 사기 쳐서 돈 나눠먹는 거다.

 

 

 

---

 

 

 

두 번째, 체납세금 떠넘기기 

 

 이게 진짜 빡치는 일이다. 집주인의 국세, 지방세가 체납된 경우, 임차인의 '전세보증금 반환 채권'보다 '국세 체납'이 우선이 되는 것을 악용한 사례다.

 

사기꾼이 사기 치는 방법은 아래와 같다.

1) 개인 사업자로 사업을 한다. 이후 본인 명의 재산을 전부 가족 명의로 바꿔놓는다.

2) 세금을 1억 원 가까이 내지 않는다. 그리고 세금 신고는 하되, 내지는 않는다. *2억 원 이상되면 고액 체납자로 분류돼 명단이 공개되므로, 2억 원을 초과하진 않는다. 나쁜 놈들

3) 세금 체납이 1억 원이 넘게 쌓이면 오피스텔이나 다세대 주택 등 1.5억 원 이상, 2억 원 이하의 부동산을 사서 소유권 이전을 받고 전세를 내놓는다.

*부동산 가격이 폭등하면서 매매가와 전세가의 차이가 크지 않아서 몇 백만 원만 투자를 하게 된다. ex) 1.7억 전세, 1.75억 매매가의 경우 갭투자를 하면 본인 돈은 500만 원만 들어감.
*이때 집주인은 1.5억 원 이하 주택은 임차인이 소액임대차보증금 5천만 원을 건질 수 있기 때문에 1.5억 원 이상 가격이 나가는 주택을 산다.


4) 새로 들어오는 임차인에게는 전 소유자와 임대 조건을 동일하게 유지한다고 안심시킨다.

5) 하지만 몇 달 뒤 세입자는 갑자기 부동산 권리침해 사항으로 집이 경매에 넘어간다는 ‘압류장’을 받게 된다. 집주인이 세금 체납을 했기 때문.

6) 국세기본법에 따르면 국세는 다른 채권에 우선해 징수되므로 전세보증금을 보장받지 못한다. 임차인이 전입신고와 확정일자를 받았더라도, 이보다 먼저 체납한 세금이 있으면 집이 공매로 넘어갔을 때 순위가 밀려나기 때문.

 

 

---

 

 

 

이를 예방하기 위해선 세금 납부 내역 확인 필수

 

 등기부 등본을 떼어도 믿을게 못된다. 왜냐? 세금 체납은 2~3달 뒤늦게 공시되기 때문에 당장 등기부 등본을 떼어도 깨끗한 경우가 많다.

 

 즉, 국세완납증명서와 지방세완납증명서를 요구해야 한다. 집주인이 체납을 했는지 안 했는데, 임차인은 확인할 수가 없다.

 

 물론, 세금 완납 증명서 요구와 이를 무조건 보여줘야 하는 것은 의무가 아니다. 따라서 집주인은 안 보여줘도 된다. 하지만 전혀 문제가 될 게 없다면 당당하게 보여줄 수 있으므로 요청했는데, 안 보여준다면 계약을 안 하는 게 좋을 듯하다.