부동산 투자 주의할 점 3가지. 지역주택조합, 기회부동산 토지, 분양빌라

 

 

지역주택조합(=지주택)

 

일반 분양처럼 홍보하지만, 일반분양, 재개발, 재건축 아님

 

 동일지역범위(시･도)에 거주하는 주민이 조합을 만들어 아파트, 주택 건설을 위해 토지를 매입하는 것. 이후 조합원들이 싼 값에 아파트를 분양받을 수 있는 방식.

 

 말만 들어선 좋아보이나 위험성이 아주 큼.

1) 토지 확보가 어려움

2) 추가 분담금을 요구하는 경우가 많음

3) 사업 진행이 더짐

 2004년 ~ 2021년 기준 17년 간 입주까지 진행된 경우는 지주택 중 약 17%. 83%는 입주가 진행이 안됐다는 것. 소수의 조합만 사업이 진행됨

 즉, 대부분이 준비되지 않은 상태로 조합원을 모집.

 2017.6.3 법령등 정부의 법제정비로 안정성이 강화되고 있는 중이나, 대부분의 지역주택조합이 법제정비 전에 만들어진 곳이 많아 위험성이 큼.

 

 

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기획부동산 토지

 

 역세권 인근 토지를 저렴하게 매입한 후 지분으로 쪼개서 판매

 역세권 인근 토지라 굉장히 가치가 있는 것처럼 얘기하지만, 대부분 개발이 어려운 토지를 판매하는 것이 대부분.

 *개발할 수 없는 공익용 산지나 개발제한구역, 비오톱(1등급은 일절 개발행위 불가) 지정 토지, 농업진흥지역, 토지거래허가구역 내 토지의 개발 호재를 미끼로 내세운다.

 

 즉, 쓸데없는 땅을 그냥 비싼 값에 팔아넘기는 것. 진짜 좋은 땅이면 자기가 몽땅 차지하고 있겠죠?

 

 토지 지분 판매라 피해 금액이 큰 편 *아래는 퍼왔는데, 기획부동산 토지를 사기를 치는 유형이라고 한다.

 

source : https://www.junsungki.com/magazine/post-detail.do?id=1914&group=ASSET

 

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분양 빌라, 분양 오피스텔

 

 

시세가 제대로 잡혀있지 않아 초기 분양가가 높은 경우가 많다. 게다가 전세 사기의 경우도 많다.

 

• 2022.07.12 - [경제·사회 & 생활 이야기/경제와 사회] - 전세사기 수법 2가지. '시세조작', '체납세금 떠넘기기'와 이를 예방하기 위한 방법.
• 2022.04.06 - [경제·사회 & 생활 이야기/부동산] - 사회초년생이 알아야 할 것. 역전세와 깡통전세 피하기. 역전세와 깡통전세란?

 

정확한 전용률을 알기 어려움.

 전용률이 높을수록 거주자가 머무는 공간이 넓다. (거실, 주방, 욕실, 침실 등)

 이에 아파트에 버금가는 전용률(55~60%)을 홍보하는데, 이 경우 계단, 복도 등 주거공용면적을 최소화하거나 줄이는 경우가 많다.

 즉, 전용률이 높아지긴 하는데 계단이나 복도 등이 너무 좁아 실생활을 하는데 불편함이 생각보다 꽤 큰 것. 짓기 전 분양할 때는 이를 확인하기가 어렵다. *커뮤니티 면적을 최소화하기도 한다.

 

 투자자의 경우 수익률이 세금 수수료를 포함한 경우가 많다. 세후 수익률을 봐야 한다.

 만약 투자 목적이라면, 보유세, 국민연금, 건강보험료 등 제반 비용 제외 5% 이상이 나오는지를 알아야 한다.

 

 

source : google