전세 사기 유형과 전세 사기 방지법 *정부 9월 전세 사기 대책 방지법 발표 예정

 

 

 전세사기가 날이 갈수록 늘어나는 중. 저금리로 영끌족 및 무리한 부동산 투자와 임대 사업을 하는 사람이 증가했었다. but 현재는 경기침체와 고금리로 매매 심리 하락으로 무리한 투자를 한 임대인들은 손해를 보는 중

 

 특히 빌라 같은 경우는 더욱 심한데, 공동주택의 약 37%가 깡통전세라고 한다. *빌라를 이용하는 이유는 시세가 제대로 형성X

 

 전세 사기의 대표적으로는 세 모녀 전세 사기 사건(초기 자본금 거의 0원에 가까운 상태로 빌라 약 500채를 이용해 전세 사기로 약 300억 원에 가까운 전세 보증금을 편취)

 

 익산 원광대 빌라 사기 사건(원광대학 인근 원룸 건물을 싸게 매입 후, 전세 계약을 함. 이후 전세 보증금으로 원룸 건물을 다시 사 점점 건물의 수를 늘리고 이후 전세 보증금 편취) *사기꾼 중 한 명도 안 잡힘.

 

 최근 MBC에서 취재했을 때, 보증금 안 돌려주고 배 째고 있는 사람이 기자 나부랭이라며 험한 말을 하는 인터뷰가 공개돼 공분을 샀다. 선량한 공급자를 코스프레하지만, 문제가 생겼을 때 가장 피해가 받는 것은 세입자다.

 

 전세 사기가 날로 심각해지자, 정부는 9월에 전세 사기 대책 방지법을 발표하겠다고 예정했다. 제발 형량 좀 세게 때리고 돈 없다고 배 째면 안에서 근로 노동을 강제로라도 시켜서 환수 좀 했으면 좋겠다. 집값이 한 두 푼도 아니고 진짜

 

 

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아무튼 전세 보증금 사기에 대해서는 이전에 여러 포스팅을 했었는데,
이를 한 번에 조금 요약하고자 정리를 해보았다.

 

 

 

전세 사기엔 대표적으로 역전세와 깡통전세, 체납 세금 떠넘기기가 있다.

 

전셋값이 떨어져 계약 만료 시 전세보증금을 돌려줄 돈이 없다고 다음 세입자를 구해오라며 배 째는 게 '역전세'

집값(매매가)보다 전셋값이 더 비싼 것, 혹은 담보대출+전셋값이 집값(매매가)보다 비싼 것이 '깡통전세'

 

 깡통전세는 악질인 게 분양 대행업자랑 집주인이랑 짜고 치는 경우가 허다하다. 특히 빌라에서 이뤄지는데, 빌라는 매매가 적어 시세 형성이 제대로 이루어지지 않았다는 점을 악용한 것이다.

 즉, 자전 매매, 허위 매매로 자기들끼리 매매가를 형성하며 시세를 조작한다. 혹은 만약 빌라가 실제 가치는 1억 원인데, 2억 원인 것처럼 속인다. 이때 실제로 분양 대행업자와 집주인은 2억 원에 거래를 하지만, 리베이트로 1억 원을 따로 꽂아준다. 그러면 겉으로 보이는 매매가는 2억 원이기 때문에 임차인은 속는다.

 이렇게 되면 보통 매매가의 70~80%로 전세를 계약하니 약 1억 5천만 원에 전세 계약을 하게 되고, 임대인은 이 돈을 들고 튀거나 체납을 하여 빌라가 경매로 넘어가는 경우가 생길 수 있다. 행여 빌라가 경매로 넘어간다 해도 실 가치는 1억 원이기에 임차인은 전세 보증금을 전부 돌려받기 힘들다.(체납의 경우 국세가 우선이기 때문에 임차인은 후순위로 밀리기까지 함)

 한 마디로 깡통전세로 시세 조작을 하여 원래 이상의 가치에 돈을 편취하게 되고, 체납으로 빌라가 경매로 넘어가게 되는 경우엔 세입자는 전세보증금을 돌려받기 어려워짐.

 

 

 

 

 깡통전세 말고도, 여러 사기가 있는데 그중 하나는 체납 세금 떠넘기기

 

1) 개인 사업자로 사업을 한 뒤에 본인 명의 재산을 가족 명의로 바꾼 뒤 세금을 고의적으로 체납

2) 이후 2억 원 이하의 부동산을 매매함. 이때 전세로 살고 있는 세입자가 있지만, 세입자에겐 전 집주인과 같은 조건으로 승계되니 안심하라고 함.

3) 이후 몇 개월 있다 체납으로 부동산이 경매에 넘어가게 된다. 전세보증금은 이미 딴 데로 돌리거나 써버렸다며 배 째면 되고 체납된 세금은 부동산 경매를 통해 징수가 된다. 자기 돈 하나도 안 들이고 체납한 세금을 내는 거다.

 

 

 

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전세사기를 방지하기 위한 방법은?
*다들 작정하고 나 빼고 사기를 치는 경우가 많기 때문에 각별히 주의해야 한다.

 

 

1. 전세가와 매매가 시세 추이를 살펴볼 수 있다면 살펴본다. *전세보증금 + 근저당이 매매가의 시세 70~80% 안 넘는지도 확인. 70% 안 넘는 게 안전빵

 

2. 빌라의 경우 세입자가 여러 명이므로, 주택 예상 경매 낙찰가 > 세입자 전체 보증금이어야 함. *이왕이면 전세 거래가 활발한 빌라를 선택

 

3. 등기부등본을 떼어 집을 담보로 대출한 돈(저당권, 근저당권)이 있는지 확인 *재계약을 하더라도 확인

 

4. 체납의 경우 뒤늦게 공시되기 때문에 국세완납증명서, 지방세완납증명서 요구 *의무가 아니므로 임대인은 안 보여줘도 됨. 근데 안 보여준다고 하면 좀 찝찝하겠죠?

 

5. 전세금 반환보증보험 가입 확인. 집주인이 가입했는지, 안 했다면 약간의 비용을 부담해서라도 가입. 안전장치는 많을수록 좋다. *단, 여기에도 대출받은 전세금만 보장해주는 경우가 있기 때문에 상품 설명을 자세히 살펴봐야 한다. 만약 3억짜리 전세인데, 내가 전세 보증금을 1억 원만 대출했다면 보장받는 금액은 대출한 1억 원만 되는 경우가 있기 때문

 

 

 

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