부동산 전세계약시 주의사항 : 신탁 부동산 매매(전세)

 

 

 

 '신탁 부동산'이란 무엇일까

 

 금융에서 '신탁'이라는 말을 들어봤을 것이다. 내 돈을 전문기관에서 관리해 주는 것이다. 부동산에도 '신탁'이 있다. 부동산 재산을 전문가가 관리해 주는 것이다.

 집주인은 신탁을 통해 주택담보대출을 받거나, 부동산 재산 관리로 수익을 내기도 한다. 이렇게 부동산을 신탁에 맡기게 되면 소유권이 집주인이 아닌 '신탁회사'가 가져간다.

 

 집주인이 부동산 소유권을 신탁회사에 넘기는 대가로, 금융사에서 대출을 받는 방식이 '담보 신탁'이다. '담보 신탁'은 신탁회사에 동의가 없으면 부동산을 마음대로 처분할 수가 없다. 이 때문에 금융사는 더욱 안정적인 담보로 판단하여 더 낮은 금리에 더 많은 금액을 대출을 해준다.

 

신탁 부동산은 안전하지 않다. 결국 집주인 재정이 불안정하다는 것을 의미하기도 하니까 말이다.

 

 

---

 

 

 공인중개사가 가끔 신탁 부동산이라도 걱정할 거 없다고 말하는 사람들이 있다.

 

 하지만 만약 문제가 생겨도 공인중개사는 책임지지 않는다. 또한, 신탁 부동산이 안전하다는 것도 사실이 아니다.

 

 실제로 이와 관련된 사건이 있었다. 세입자는 공인중개사의 말을 믿고 신탁 부동산을 거래했다. 이때, 임대인과 거래를 했으며 이후 임대인이 돈을 갚지 않자 채권자였던 신협이 집을 비우라는 통보를 했다. 임대인이 돈을 안 갚자 강제집행을 통해 경매로 넘기려던 것이었다.

 

 이 사건은 계약 자체에서 문제가 있었다. 앞서 말했듯 신탁 부동산에 소유권은 신탁회사 갖게 된다. 신탁회사의 동의없이 부동산 거래를 했다면 이 계약은 무효가 된다. 

 

 신탁회사 입장이 부동산 주인이고, 주인의 허락없이 계약을 맺은 거라 불법점유에 해당하게 된다. 이 경우 보증금을 돌려받을 수 없고, 세입자로서 권리를 주장할 수가 없게 된다.

 

 설령 신탁회사의 동의를 받은 뒤에 거래를 했다고 하더라도 경매와 같은 강제 집행에 넘어간 경우에도 금융사에게 돈을 갚는 게 우선이다. 즉, 내가 보증금을 돌려받을 수 있는 권리에 대한 순위가 뒤로 밀려 나는 돈을 받을 수 없다.

 

**이런 경우에 신탁회사에 책임을 물거나 보증금 일부를 돌려달라고 항의해도 소용이 없다. 일반적으로 신탁 원부에는 임대차 계약을 맺어도 신탁회사는 책임이 없고 계약한 사람의 책임이라는 내용이 들어가 있기 때문이다.

 

**중개사가 신탁원부 사본을 보여주더라도 상세 내용을 빼고 보여줄 수도 있다. 그러니 직접 확인을 하는 것이 좋다.

 

등기부등본만 확인할 것이 아니다.

 

 

 

---

 

 

 신탁 부동산에서 신탁 말소 특약을 넣으면 괜찮지 않을까?

 

 당시 이 사건에서 집주인은 한 명한테만 이런 식으로 나온 게 아니라 여러 명한테 신탁 부동산을 거래했고 배 째라는 식으로 나왔다가 지금은 유죄 판결을 받고 징역을 받았다고 한다. 문제는 추가 소송이나 민사를 넣었어도 임대인이 돈을 다 갚을 능력이 안되면 받을 길이 없다는 것이다.

 

 또한, 일부 세입자들은 신탁을 말소해주겟다는 특약을 맺고 전세 대출을 받았다고도 한다. 일반적으로 신탁 부동산은 전세 대출이 잘 안 되지만 신탁 말소 특약이 있으면 대출이 가능하다고들 한다.

 

 다만, 여기서 문제는 임대인이 신탁 말소를 안 하고 배를 짼다면? 세입자로서 할 수 있는게 1도 없다. 신탁 부동산이나 전세 사기나 사기꾼이 징역형을 사는 것도 중요하지만, 재산을 몰수하지 않고 보증금을 회수해 피해자들에게 돌려주지도 못하는 상황이 문제다.

 

 

전월세 계약 전 확인해야 하는 필수 서류 4가지. 전세 사기 방지법, 깡통전세 피하는 방법, 깡통

 

주택도시보증공사(HUG)가 전세보증금 반환보증보험의 보증 한도를 낮춘다.

 

국제징수법 개정안 : 전세 계약 집주인 변경됐다면? 입주일 전까지 동의 없이 미납 국세 열람 가