국제징수법 개정안 : 전세 계약 집주인 변경됐다면? 입주일 전까지 동의 없이 미납 국세 열람 가능? 기재부에게 문의해 봤다.

 

 국세징수법 개정안에서 중요한 사항은 임대차 계약일부터 임차 개시일까지 집주인 동의 없이 미납 조세 열람이 가능하다는 점과 전세 임차인이 거주하던 집이 경매나 공매로 넘어갈 경우, 확정일자가 법정기일보다 빠른 경우 보증금을 우선 배분하겠다는 사항이다.

 

 참고로 국세징수법 개정안은 23년 4월 1일 이후부터 적용이 된다.

 

올해 4월부터 개정되는 국세징수법 개정안 내용 *전세사기 방지법. 집주인 미납 조세 정보 가능

 

아파트 전경

 

 

 이중 개인적으로 다소 모호하거나, 궁금한 사항이 있어 기재부에 직접 문의를 해봤다.

 

 

1) 임차 개시일까지 조세 열람이 가능하다는 것은 정확히 언제까지 가능하다는 것인가?

 

 ➊ 미납국세 열람 신청은 개정 「국세징수법」 제109조(’ 23.4.1. 시행 예정)에 따라 ‘임대차 기간이 시작하는 날까지’ 할 수 있다. 즉, 임대차 계약서를 작성한 날부터(=계약금을 납부하고 나서부터) 임대차계약서 상 계약이 시작하는 날(=통상적으로 입주하는 날)까지 열람 신청을 할 수 있다. 입주일이 지나면 자유로운 조세 열람이 안되고 절차를 밟아야 한다. 

 

 즉, 일단 내가 계약금을 내기 전까지는 문제가 있는지 없는지 확인이 안된다. 따라서 특약 사항을 넣는 게 좋다.

 

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2) 임차 개시일(입주하는 날)과 미납 조세에 대한 법정 기일이 같은 날인 경우엔 보증금 우선순위는?

 

 ➋ 확정일자와 법정기일이 같은 날인 경우, 「국세기본법」 제35조 제1항에 따라 체납국세가 보증금에 우선이다. 즉, 보증금이 국세에 우선하기 위해서는 국세의 법정기일 ‘전’에 확정일자 등을 갖추어야 한다.

 

 한마디로 같으면 국세가 우선이니 무조건 법정기일 하루라도 더 전에 확정일자가 돼야 내 보증금이 우선순위가 된다.

 

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3) 계약 도중 집주인이 바뀌었고, 바뀐 집주인이 내 확정일자보다 법정기일이 빠른 미납 조세를 보유했다면?

 

 ➌ 임대차계약 절차 진행 중에 임대인이 변경된 경우, 국세우선의 원칙은 최종 임대차 계약상 임대인의 국세체납과 임차인의 임차보증금 간에 적용되는 것이며, 변경 전 임대인과의 관계는 무관하다.

 

 이 얘기가 굉장히 핵심적이다.

 

 요즘에 계속해서 얘기가 나오는 전세 사기 수법은 매매가보다 전셋값을 더 비싸게 시세를 형성한 다음에 매매가로 브로커들한테 넘긴다. 건물주는 이에 대한 대가로 전세가-매매가 차익을 브로커한테 지불한다. 브로커는 이제 보증금을 갚을 능력이 없는 사람들에게 명의를 넘긴다. 명의를 받는 대가로 이 사람들은 수수료를 받는다.   

 

 즉, 처음부터 집주인이 체납이 있거나, 저당권을 가진 경우가 아니라 애초에 보증금을 갚을 능력이 안 되는 집주인으로 바뀌 버리는 것이다. 세입자들은 나중에 보증금을 돌려받을 수도 없고 돈을 갚을 능력이 없는 바지 사장 격인 집주인에 체납 때문에 이 사람이 소유한 명의에 주택이 경매로 넘어간다.

 

 경매에서 팔려도 전세가가 매매가보다 높게 설정돼 있고, 경매로 넘어가면 원래 시세보다 낮게 받기 때문에 세입자들은 보증금을 돌려받을 수 없다. 민사로 넘어간다고 하더라도 집주인이 갚을 능력이 안되면 방법이 없다.

 

 

 

 

 이게 무슨 말이냐? 결국 국세징수법 개정안이 실행돼도 지금 전세사기 수법을 막을 수 있는 방법은 없다는 것이다. 비교적 처음에 안전한 매물을 구할 수는 있겠으나 현재 전세 사기는 중간에 집주인이 바뀌는 것이다. 그런데 중간에 집주인이 바뀌어도 이것에 대한 안전장치는 마련되지 않았다.

 

 그리고 중간에 집주인이 바뀌면 세입자에게 통보를 하거나 특약을 넣겠다고 공인중개사협회가 얘기했는데, 이걸 보고 든 생각은 통보하면 뭐 어쩔 건데..? 세입자는 현재 중간에 집주인이 뀌는 것에 대한 어떤 권리도 없다. 법적인 문제가 없는데 통보하면 뭐가 달라지거나 세입자들에 불안감이 사라지지 않는다. 특약을 넣어도 조직적으로 활동하는 이들은 개인이 잡기엔 쉽지가 않다,

 

 즉, 이번 국세징수법 개정안도 근본적인 해결책이 아니다. 애초에 갚을 능력이 없는 사람이 집주인이 된다는 것부터 확인을 하고 이를 막던가 하고 같이 짜고친 공인중개사들도 처벌을 강하게 하고 사기받은 피해금액에 대해 보증금을 회수하던가 해야지 이건 근본적인 해결책이 아니다.

 

 

 

국세징수법은 좀 더 개정이 필요하다.