오피스텔 매매시 주의할 점과 대지지분과 건물면적, 공용면적, 전용면적의 차이와 의미는?

 

 

 

대지지분과 건물면적, 공용면적, 전용면적의 차이와 의미는?

 

 

'대지지분'이란?

- 전체 단지 면적을 단지 전체 가구수로 나누고 등기부등본에 표기되는 면적. 즉, 주택(아파트, 빌라, 오피스텔 등)을 매매했을 때 내가 소유하게 되는 토지면적을 의미한다.

- 주거용으로는 일반적으로 우선순위로 고려하는 사항은 아니지만, 대지지분이 높다는 것은 아파트 단지 사이 동 사이 간격이 넓거나, 저층인 경우가 많다. 즉, 단지가 쾌적한 편.

- 재개발, 재건축을 고려할 때는 대지지분이 높은 것이 유리하다. 주택을 소유하고 있다는 것은 주택과 주택을 차지하는 토지를 같이 소유하고 있는 것과 같다. 

- 이때 재개발 재건축을 위해 감정평가를 할 때 주택은 이미 오래됐기 때문에 낮게 평가하는 경우가 많다. 이때 감정평가금액을 높게 잡기 위해서는 토지면적이 중요하다.  

 

 

 

 

건물면적, 공용면적, 전용면적이란?

건물면적 - 건물 전체 면적

공용면적 - 거주자들이 공용으로 사용하는 면적. 주차장, 커뮤니티 센터(헬스장 등)가 이에 해당한다.

전용면적 - 거주자가 실제로 사용할 수 있는 나만의 공간. 나만 사용할 수 있는 면적이 전용면적이다.

 보통 아파트의 전용면적은 70% 이상이지만, 오피스텔의 경우 40~60%가 된다. 평균 전용면적이 20% 이상 차이가 나기도 하는데, 이는 오피스텔이 공용면적 비율이 높기 때문이다.

 

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오피스텔의 매매가 힘든 이유는?

 

여러 이유가 있지만, 간단하게 두 가지 이유만 짚고 가고자 한다.

 

▲ 현재 새로운 오피스텔은 계속해서 생기고 있다. 게다가 현재 금리가 더욱 높아지고 있기 때문에 아파트에 대한 부담감이 커서 오피스텔 인기가 높아졌다.

 하지만 아주 좋은 입지가 아니라면 새로운 오피스텔이 나오면 기존 오피스텔 가격은 하락한다.(감가상각 상품) 즉, 매매 시세가 오르지 않기 때문 시세 차익을 얻기 힘들고, 신규 오피스텔 진입이 높으면 월세 임대 사업의 경쟁력도 떨어진다. 거기다 과잉공급으로 공실률이 낮아질 위험이 있다. *역시 입지가 중요하다.

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▲ 오피스텔은 대부분 임시로 거쳐가는 공간으로 생각한다. 이 때문에 세입자들은 대부분 전세 혹은 월세로 들어간다. 임차인들에겐 좋은 조건이나, 오피스텔 주인은 매매가 쉽지 않은 편. 일반적으로 생각하는 오피스텔의 인식과 세금 문제 등이 있다.