아파트 임대차 신규 계약. 월세보다 전세 비중이 다시 늘어났다. *전셋값 하락 및 전세보증금 반환 지연에 대한 세입자들에 대처법은?

 

 

 

 23년 1월 기준. 아파트 임대차 신규 계약에서 전세 비중이 늘어났다.

 

 그동안은 높은 전세가와 전세 사기, 그리고 높은 대출 금리(전세 대출 이자보다 월세가 더 싸게 먹히는 경우)로 월세 비중이 늘어나는 추세였다.

 

 그러나 전셋값이 크게 하락하자 월세 대신 전세를 선택하는 세입자들이 늘어났기 때문이다. 

 

 국토교통부에서 제공 및 공개하는 아파트 임대차 실거래가 통계치를 보면 1월에 체결된 신규 계약에서 전세 비중은 58.4%였다. 22년 12월엔 52.6%까지 하락세였는데, 다시 반등한 것이다. 다만, 갱신계약 비중은 70.8%에서 60% 후반대로 큰 변화가 없는 상황이다.

 

 앞서 언급한 것처럼 전셋값이 하락하자 갱신이 아닌 신규 계약건수가 늘어난 것이다. *수도권은 61.3%, 비수도권은 54.2%로 수도권에서 하락폭이 더 컸기 때문에 전세 신규 계약 비중도 그만큼 늘었다.

 

 전문가들은 단순히 전셋값 하락 외에도 월세가 상승하면서 이에 대한 부담이 원인으로 보고 있으며, 빌라, 다가구 주택 등은 깡통전세 위험이 적고 시세가 형성돼 있어 상대적으로 아파트 거래를 더 안전하게 보고 있기 때문이라고도 진단하고 있다.

 

 이어 전셋값이 하락한 만큼 당분간은 갱신보다는 신규 계약을 이용할 가능성이 높다고 전망하고 있다.

 

전셋값 하락으로 아파트 임대차 계약에서 신규 전세 계약 건수가 늘었다.

 

 

 

 

 

 

 반면, 기존 계약자들은 전셋값 하락으로 인해 기존 계약자들의 임차권설정 등기 신청 건수가 증가했다.

 

 이전에 비해 전셋값이 하락하자, 임대인들은 새로운 세입자를 구해도 자기 돈을 더 얹어서 전세 보증금을 돌려줘야 하는 경우가 늘었다.

 

 이에 세입자들에게 보증금을 돌려주지 못하는 일들 혹은 가능성이 커지자 임차권설정 등기를 신청하는 세입자가 증가한 것이다.

 

 임차권등기는 임대차 계약 시 보증금 우선변제 혹은 계약 만료 뒤 보증금을 돌려받지 못하는 상황에서 이사를 가게 되는 경우 대항력 및 우선변제권을 인정받기 위해 신청하는 절차다.

 

 이외에도 전세계약 진행 시 보증금 반환보증에 가입하는 것을 추천하기도 한다.

 

 

 

 

 전세금반환 의무 vs 임차권등기 뭐가 우선일까?

 

 임차권등기 명령이 들어갔을 때 임대인(집주인)이 임차권등기를 풀어야 전세금을 돌려줘야 한다고 주장하는 경우가 있다.

 

 즉, 임대인이 '동시이행관계'라고 주장한 것인데, 이전에 대법원은 동시이행관계가 아니며, 집주인의 보증금 반환 의무가 먼저 이행되어야 한다고 판결한 결과가 있다.(대법원 2005다4529)

 

 전문가들도 임차권 등기 자체가 전세금반환 지연으로 생긴 법적 절차이므로, 집주인의 전세금반환 의무가 우선이라고 얘기하고 있다. 만약 동시이행관계를 주장하며 시간을 지연시킨다면 전세금반환소송 진행이 가능하다.

 

 또한, 임차권등기 명령이 들어갔을 때, 시간이 지날수록 보증금 미반환에 따른 이자가 발생하는데, 소송을 걸면 지연 이자를 받는 것도 가능하다. *민사법상으로는 이자 5%, 소송촉진 등 특례법에 의하면 연 12% 이자

 

 

전세금반환 의무와 임차권등기 명령은 동시이행관계가 아니라는 판결이 있다.