부동산을 봐야 할 때 중요한 2가지 지표. 주택구입부담지수와 경락률

 

 부동산을 투자 대상으로 보는 것에 대한 세부적인 의견은 전문가들 사이에서도 달라지는 것 같다. 부동산을 여러 개 소유하지 않는 경우, 본인이 집을 사게 되면 집값이 올라도 그 집에 걸려있는 돈은 실질적으로 움직이지 않는다는 것이다. 반면 집값이 상승하면 자산 가격이 오르니 그 자체가 돈이 움직이는 것이다 등 부동산을 투자 대상으로 보면 안 된다는 등 여러 의견이 있는 것 같다.

 

 아무튼 부동산을 구입하거나 공부할 때, 부동산의 흐름을 파악하기 위해 중요한 2가지 지표가 있다.

 

 

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첫 번째, 주택구입부담지수(K-HAI ; Korea-Housing Affordability Index)

 

- 주택구입부담 정도와 변화 추이를 파악하기 위해 한국주택금융공사가 만든 지수 중에 하나다.

 

source : 한국주택금융공사

 

 한국주택금융공사의 설명에 의하면 여기서 대출상환가능소득이란 중간소득가구가 중간 가격의 주택을 구입하기 위해 받은 표준대출(원리금 지급액)을 상환하기 위해 매달 필요로 하는 소득금액으로, DTI가 약 25%이면 원리금 지급액의 약 4배가 대출상환 가능소득이다. 

 

 2016년 2분기 현재 K-HAI는 전국 기준 55.3으로 이는 가구소득 월 439만 원인 중간가구가 2억 4,000만 원인 중간 가격 아파트를 구매할 때 대출 만기 20년, LTV 47.9%, DTI 25.7%인 원리금 균등상환방식 표준대출 가정 하에 주택담보대출 상환으로 가구소득의 14.2%4)(매월 약 62만 원)를 부담하고 있는 상태를 의미한다.

 

 말을 어렵게 표현했다. 저기서 어떤 식으로 계산하는지는 알 필요가 없다. 중요한 건 지수만 보면 된다. 지수가 100이면 자기 소득 25%를 원리금을 상환하는 데 쓴다는 말이다.

 

 주택금융통계시스템이라는 곳에 들어가면 전국의 주택구입부담지수를 볼 수 있다. 아래 사진을 살펴보자.

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source : 주택금융통계시스템

 

 최근 몇 년간에 주택구입부담지수와 증가율을 나타낸 것이다. 20년 3분기 기준으로 주택구입부담지수는 평균은 52.1이다. 자기 소득에 13% 정도를 주택 대출 상환하는 데 사용하는 것이다. 언론에서 난리 친 거 치고는 준수해 보인다. 하지만 지방을 제외한 특히 서울은 전혀 그렇지 않다.

 

 

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source : 주택금융통계시스템

 

 서울에 주택구입부담지수는 144.5. 본인 소득의 36%. 거의 40%를 대출을 상환하는 데 쓰이는 것이다. 서울의 주택 값이 얼마나 올랐는지, 서울 및 수도권과 비수도권의 격차가 얼마나 심한지를 제대로 보여주고 있다. 전문가들 일부 의견에 의하면 정부가 지금 추진하는 정책이 효과를 발휘하려면 (*특히 3기 신도시로 인한 물량 공급) 3년은 있어야 하기 때문에 1~2년 동안 부동산은 더 강세일 것이라고 한다.

 

 시장의 흐름에 따라 이 지수는 급변할 수 있는 데, 이를 조심해야 한다.

 

 

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두 번째, 경락률 ; 경매물건의 최종 낙찰가를 감정평가액 대비 계산한 비율

 

​ 경매물건의 감정평가액이 100만 원인데, 80만 원에 낙찰됐으면, 경락률은 80%다. 반면, 110만 원에 낙찰된다면 경락률은 110%다.

 

 아래는 지역별 및 용도별 경락률 자료다. 2018년 경락률과 Stress 경락률(2002~2018년 지역별·용도별 연평균 경락률 가운데 가장 낮은 경락률을 선택하여 조합) 구성 자료다. 이때도 지역별 편차는 상당했던 것으로 보인다.

 

 2018년 아파트 기준으로 서울은 103, 수도권은 90, 그 외 광역시 및 지방은 76~85 사이를 보였다.

 

 

  2019년의 경락률은 80% 정도였다고 하며, 2020년의 경락률은 110%라고 한다.(*아래 유튜브 채널 참고함) 당연히 주택을 구입하는 데 부담스러울 수밖에 없다. 감정평가액과 낙찰가를 이용한 경락률을 참고하여 현재 부동산 자산 가격이 강세인지 약세인지를 파악할 수 았다.

 

 

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 이 글은 아래 유튜브 동영상을 보고 참고하여, 자료를 좀 더 덧붙였다. 유익한 콘텐츠니 글 말고 저 영상을 봐도 좋을 것 같다.