전세 사기 유형 대표적인 5가지. *전세 사기 방지하기 위해선 뭘 확인하는 게 좋을까?

 

 

 

 전세 사기가 판을 치고, 덕분에 HUG 보증금 보험 한도를 낮아지고, 사기꾼들 덕분에 세금만 애꿎은 곳에 나가고 있다. 이런 사태로 국세징수법 개정안을 냈지만, 아주 근본적인 해결책은 아니며 개선점이 더 필요하다고 본다. *기재부에 문의한 내용에 대한 답변도 있으니, 국세징수법 개정안에 관한 내용은 하단 포스팅 참고.

 

국제징수법 개정안 : 전세 계약 집주인 변경됐다면? 입주일 전까지 동의 없이 미납 국세 열람 가

 

주택도시보증공사(HUG)가 전세보증금 반환보증보험의 보증 한도를 낮춘다.

 

 

 

 

 

 

 

 전세사기 유형 5가지

 

 1. 깡통전세

 

 건축주(혹은 건물 소유자), 임대인, 중개인, 부동산 컨설팅 업체가 함께 짜고, 세입자에게 집값보다 높은 전세금을 받아 챙긴다. 즉, 시세를 조작하는 것이다.

 

 예를 들어 분양가는 1억 원이나, 짜고 쳐서 전세 계약을 1억 5천만 원에 진행한다. 이때 전세 계약과 빌라 매입을 동시에 진행하기 때문에 세입자에게 받은 전세금으로 빌라를 1억 원에 매입한다. 나머지 5천만 원은 중개인과 임대인이 나눠갖는다. 전세계약과 매매를 동시에 진행해서 무자본으로 신축 빌라를 매입할 수 있다.

 

 이때 임대인은 세입자의 보증금으로 빌라를 매입했기 때문에 돈을 돌려줄 능력이 없다. 여기에 만약 집주인이 체납하여 빌라가 경매로 넘어가는 경우,  '매매가 < 전세가'에 경매가는 실제 건물 가치의 80%까지 거래가 되니까 내 보증금을 온전히 돌려받기는 어렵다.

 

 

 

 

 2. 중간에 바뀌는 집주인

 

 전세기간 중에 집주인이 바뀐다. 이때 집주인은 보통 실제 매매가보다 높게 전세 가격을 형성하여, 전세 거래를 한다. 전세 보증금을 받은 이후, 보증금을 돌려줄 여력이 없는 사람들에게 일정 수수료를 주며 집주인 명의를 넘긴다.

 

 그럼 원래 집주인이었던 사람은 보증금을 그대로 먹게 되고, 새로 바뀐 집주인은 보증금을 돌려줄 여력이 안 되는 바지사장급이라, 이후에 체납으로 가압류가 걸리고, 세입자가 받을 보증금은 후순위가 된다. 가압류가 걸려 집이 경매로 넘어가게 되는 것이다. 이때 HUG를 통한 전세보증보험 가입이 됐다면, 보증 이행 청구가 가능하지만, 보증금 환급이 빠르다는 보장이 없으니 세입자는 큰 스트레스를 받게 된다. 이런 경우 보증 보험을 통해 기다리거나, 임대차보증금반환소송을 통해 살던 집을 직접 경매로 낙찰하거나 등이다.

 

 현행법상 집주인이 바뀌어도 세입자에게 알려줄 의무도 없고 어떻게 할 수 있는 권리가 없어, 작정하고 숨기면 끝까지 모를 수도 있다. 이건 진짜 문제다. 아무리 처음에 계약 전에 등기부등본과 집주인 체납 내역과 근저당권 등을 확인해도 중간에 집주인이 바뀌면 어떻게 할 수 있는 방법이 없기 때문이다.

 

 

 

 

 3. 신탁부동산 사기

 

 집주인이 집을 신탁 등기로 맡긴다. 이때 집주인의 실소유주는 신탁 회사가 갖게 된다. 집주인은 신탁 회사로 등기를 넘기면서 대출을 받는 등에 행위를 하는데, 이때 신탁 회사의 동의 없이 집을 계약하는 것은 불가하다.

 

 만약 이를 잘 모르고 그냥 집주인과 계약한다면(대부분 집주인과 중개인이 안 알려주거나 사기 치는 경우임) 추후 신탁사 허락 없이 살고 있는 '불법 점유자'로 간주돼 집을 비어야 한다. 보증금을 돌려받을 의무도 없어진다. 설령 보증금 반환 소송에서 승소해도 대출을 받은 원래 집주인은 재산이 없어 보증금 반환이 어려워진다.

 

부동산 전세계약시 주의사항 : 신탁 부동산 매매(전세)

 

 

 

 

 4. 계약날 근저당권이 발생했을 때

 

 근저당권 혹은 집주인이 체납이 있는 경우에 내 전입신고 및 확정일자보다 앞에 있다면, 나의 보증금 순위는 후순위로 밀리게 된다. 만약 전입신고와 확정일자보다 근저당권 및 체납이 뒤에 있다면 내 보증금 순위는 우선순위가 된다. 이런 이유로 전입신고와 확정일자를 받는 것은 '대항력'이 생긴다고 말하며 필수로 하는 것이 좋다.

 

 만약 전입신고 및 확정일자와 근저당권 및 체납기일이 같은 날이면 어떻게 될까?

 

 그런 경우엔 내 보증금 순위는 뒤로 밀린다. 현행 주택임대차보호법에는 세입자가 전입신고를 하더라도 그 효력(대항력)은 ‘하루 뒤 0시’부터 발생한다. 저당권 효력은 그 즉시 발생하기 때문인데, 이러한 이유로 내가 전입신고와 확정일자를 받아도 나의 대항력이 후순위로 밀리는 것이다.

 

**HUG 전세보증금 반환 보증 보험을 가입하는 경우에도 대출 실행일자와 전입신고 확정일자가 동일해야 약관 위배가 안되니 참고하자.

 

전세 보증 보험 가입 조건 및 가입 방법 *전세 보증 보험 가입시 주의해야 할 점!!

 

 

 

 5. 이중 계약을 하는 경우

 

 이 경우는 보통 집주인이 직접 계약하는게 아닌, 대리인이 대신 계약하는 경우에 많이 생기는 케이스다. 대리인이 집주인에게는 월세 계약을 한다고 한 뒤에 세입자와는 전세 계약을 맺은 후, 전세 보증금을 대리인이 가로채는 것이다.

 

 공인중개사가 월셋집을 전세로 소개한 뒤에, 전세 보증금을 가로챈 경우도 있다. 따라서 집주인과는 가급적 직접 거래를 맺는 것이 좋다.

 

 또한, 집주인이 아예 처음부터 작정하고, 집 한 채를 여러 세입자와 계약하는 경우도 있다. 해당 집에 세입자가 있는지 없는지 확인할 수 있는 주민등록 전입세대 열람은 임대차 계약을 맺은 후에 신청 및 확인이 가능하다.

 

 계약 전에는 확인이 어려운 점을 악용한 것이며, 집주인과 직거래로 계약을 맺는 경우에 발생하기 쉽다. 간혹 월세 세입자가 집주인 행세를 하며 전세 계약을 맺은 후 보증금을 가로채는 경우도 있다. 따라서 계약은 항상 '중개인-집주인-나' 이렇게 3자 대면한 상태에서 거래를 하는 것이 좋겠다.