스트레스 DSR이란? 2단계 24년 9월 1일 도입 예정*제도가 도입되면 대출금리가 오르는 걸까?

 

 

 

 'DSR(Debt Service Ratio : 총부채 원리금 상환비율)'

 매년 버는 돈(소득)에서 갚을 돈(원금+이자)이 얼마나 차지하는지 나타내는 비율이다. 주담대뿐만 아니라 모든 대출의 원리금을 포함한다.

 예를 들어 DSR이 40%이며, 어떤 사람의 소득이 연 5천만 원이라고 가정한다면 DSR만 가정했을 때 이 사람은 원리금 상환액이 2,000만 원이다.

 즉, 원금과 이자의 총액이 본인 연소득 대비 40% 이하까지만 대출을 받을 수 있다는 것이다. *실제로 현재 적용 중인 DSR은 은행권 40%, 비은행권은 50%다.

 원리금의 최대 상한액을 결정하는 요소는 대출금리이다. 금리에 따라 원리금 규모가 크게 바뀔 수 있기 때문이다. 연소득 5천만 원인 사람이 40년 만기 주택담보대출을 받을 때 대출금리가 5%라면 3억 5천만 원까지 대출이 가능하고, 6%라면 3억 원까지만 가능하다.

 현재 한국은 가계부채를 관리해야 하는 시점인데, DSR은 대출을 받는 시점만 반영한다. 대출을 받은 이후 금리가 올라 원리금 규모가 커져도 이를 관리할 수가 없다. 그럼 가계부채와 함께 돈을 갚는 게 어려워질 수 있다. 이를 위해 새롭게 도입된 제도가 스트레스 DSR이다.

 

 

 스트레스 DSR

✔️DSR은 대출을 받는 시점에 금리만 고려하지만, 스트레스 DSR은 향후 대출금리가 높아질 수 있음까지 미리 반영한다. 그렇게 되면 대출금리가 올라가 대출총액이 줄어드는 효과가 나타난다.

✔️ 현재까지는 은행권 주택담보대출에만 적용됐는데(*스트레스 DSR 1단계는 2월 말부터 적용), 2단계가 적용되는 9월부터는 은행권 신용대출과 2금융권 주택담보대출, 올해 안에 모든 금융권 및 대출에 일괄 적용할 방침이다.

 

 스트레스 DSR이 적용되면 대출한도가 얼마나 줄어드나?

✔️정부의 방침은 '과거 5년 내 최고 대출금리와 현시점 금리 간 차이를 기준으로 하되 가산금리의 하한(1.5%)과 상한(3.0%)를 설정'이다.

✔️그러나 이를 다 고려할 필요는 없고 현재 계산된 스트레스 금리는 0.38% p이다. 즉, 주담대 금리가 기존 5%였다면, 이제는 5.38%가 대출금리가 되는 것이다. 변동형, 고정형에 따라 대출한도는 미세하게 달라질 수 있다. 그러나 6월 30일 이후에는 가산금리가 0.38%에서 0.76%로 두 배 증가하고 2025년에는 1.5%까지 늘어날 수 있다.

 

 대출금리가 오르면 내가 내야 하는 이자도 늘어나나?

 

✔️그렇진 않다. 대출을 받을 때만 스트레스 금리가 적용된다. 즉, 대출금리 5%, 스트레스 금리 0.38%라면, 대출을 받을 때만 5.38%로 대출총액을 산정하고 이자를 납부할 때는 대출금리 5%만 적용하는 것이다. **이렇게 되면 조금이라도 더 많은 대출을 받을 수 있을 때 받으려는 사람이 늘어나 단기적으로 가계부채가 늘어날 수도 있다. 

 이외 'LTV'와 'DTI'란?

 

✅'LTV(Loan to Value : 담보인정비율)'

- 담보 대비 대출금액의 비율을 나타내는 지표로, '담보인정비율'이라고도 불린다. 예를 들어 LTV가 60%라고 가정할 때, 어떤 아파트의 가격이 3억 원이라면 최대 1억 8천만 원까지 대출이 가능하다. LTV 비율은 지역마다 조금씩 다르다.

✅'DTI(Dept to Income : 총부채상환비율)'

- 연 소득 대비 금융비용 부담률을 의미한다. 주담대, 신용대출을 포함한 기타 대출의 이자(원금 제외)의 합계액이 연소득의 일정 비율을 넘어서지 못하도록 만든 규제다. 

 

✅DTI와 DSR의 차이

- DTI는 이자의 합계액이 일정 비율을 초과하지 못하도록 하는 규제고, DSR은 주담대를 포함한 모든 금융권 대출의 원리금이 연소득의 일정 비율을 넘지 못하도록 만든 규제다.