정부의 시행 중 및 예정인 전세 사기 대책 총 정리 요약.

 

 

 전세사기 수법은 다양하나 크게 2가지 케이스가 있다.

 

⑴ 집주인이 세입자에게 전세 보증금을 받은 뒤, 신용불량자 같은 사람에게 돈을 줘서 명의를 이전함(바지 임대인). 이후 원래 집주인은 전세 보증금을 갖고 튀고, 바지 임대인은 돈을 못 갚으니 주택이 경매에 넘어감.

 

⑵ 집주인이 무리하게 갭투기하다가 부동산 가격 하락으로 손해 보는 금액이 커짐.

 

 *이 경우 사기죄 성립을 입증하기가 쉽지 않음. 명의를 변경하지도 않았고 투자 실패라고 보면 고의성 입증이 어렵기 때문. 동탄 전세 사기 사건의 수사가 사기죄 성립이 쉽지 않다고 말하는 이유.

 

 그러나 공인중개사가 위험한 매물인데도 위탁을 맡겨 운영했다는 점과 오피스텔 매매 형성이 잘 안 된 점을 이용해 깡통전세처럼 전셋값을 올려치기 해서 팔은 게 고의성이 입증될 가능성이 크다고 봄.

 

 최근 전세 사기꾼에게 1심에서 징역 8년이 나왔는데, 항소하면 형이 달라질 수 있음.

 

 또한, 사기에 비해 징역형이 여전히 너무 낮고, 이들에게 더 중요한 건 형을 때리는 것보다 사기 친 재산을 몰수하는 게 더 큰 형량이라고 생각한다. 즉, 제일 중요한 건 전세 사기 대책 방안보다 예방과 그들에 재산을 몰수하는 것이 더 중요.

 

 

전국적으로 전세 사기가 수면 위로 올라오는 중이다.

 

 

 

 전세 사기 정부 대책 방안 *단, 특별법이므로 국회를 통과해야 해서 당장 시행된 건 아님

 

⑴ 전세사기 피해자에게 해당 주택이 경매나 공매로 넘어갔을 때 '우선매수권'을 줌.

 

 경매는 사적인 채무관계를 해결하고자 채권자가 처분을 의뢰하며  '임의경매'와 '강제경매'로 나뉜다.

 

 '임의경매'의 예를 들면 집주인이 은행에 주택을 담보로 빌린 돈을 지속적으로 연체하면 은행이 집을 임의로 법적 절차 없이 바로 집을 경매에 넘겨버리는 경우를 의미한다.

 

 '강제경매'는 세입자가 집주인을 대상으로 경매를 신청하는 경우에 해당한다. 집주인에게 보증금을 돌려받지 못하는 세입자가 강제경매라는 법적인 절차를 통해 주택을 경매로 넘기는 것이다.

 

 이때 세입자의 전입 신고 일자 및 확정일자가 다른 저당권이나 국세 등보다 빨라 우선변제권 순위가 높은 경우, 세입자는 낙찰가가 보증금보다 낮더라도 보증금을 전액 받을 수 있다.

 

 보통 이런 경우엔 매매가와 전셋값이 거의 동일하거나, 전셋값이 높은 '깡통전세'일 확률이 큰데 이 경우 선순위 보증금 때문에 낙찰이 안되고 유찰되는 경우가 많다.

 

 이 때문에 때에 따라 세입자가 경매 비용을 지불하고 경매에 나온 주택을 셀프 낙찰하기도 한다. 낙찰금은 세입자 본인에게 전액 배당이 되고, 이미 세입자는 집주인에게 전세 보증금을 지불해서 돌려받지 못하고 있으니 사실상 전세보증금으로 집을 매입한 게 된다.

 

 이래나 저래나 세입자는 피해를 보는 상황이지만, 전세보증금을 돌려받지 못하는 것보단 대항력을 갖춘 경우엔 셀프 낙찰을 하는 경우가 있다.

 

**공매는 국세징수법을 근거로 공적인 채무관계를 해결하고자 하는 것으로 국가가 처분을 의뢰한다.

 

 

⑵ 우선매수권으로 집을 사게 됐을 때, 집을 살 돈을 낮은 금리로 오래 빌려주고(이자율 1~2%), 집을 매매할 때 내는 여러 세금을 면제하는 등에 혜택 부여 

 

 

⑶ 혹은 LH가 해당 주택들을 매입한 뒤, 세입자들에게 최대 20년 간 시세 절반 가격으로 집을 빌려줌

 

 핵심은 결국 정부가 피해자들에게 보증금 지원은 불가하며, 우선매수권이나 세금 관련 혜택을 주겠다는 것이다. 다만, 상세한 사항은 논의 중이며 국회를 통과해야 한다.

 

매매가 형성이 잘 안된 나홀로 아파트, 빌라, 오피스텔 등에서 전세 사기가 주로 발생하고 있다.

 

 

 

 현재 시행되고 있는 전세 사기 예방 대책들

 

⑴ 전세 사기에 들어가서 경매에 넘어간 매물들에 대한 경매 중단 및 유예 *단, 금감원이 요청을 할 뿐, 강제할 수는 없고  경매 유예 대상 및 기간이 다 다르며 정해진 바가 없는 상태

 

⑵ HUG 전세보증보험 한도를 100%에서 90%로 낮춤

 

⑶ 전세가율 평가를 감정평가사의 감정가가 아닌 공시가격이나 실거래가를 우선적으로 기준으로 삼기로 결정

 

 *감정평가사와 공인중개사가 짜치고 해당 매물의 가격을 부풀어 올릴 수 있기 때문. 이와 더불어 이들에 대한 처벌 수위를 올리기로 결정

 

⑷ 임대차 계약일부터 계약이 시작되는 날까지 집주인 조세 열람 가능

 

 *즉, 내가 계약금을 지불한 순간부터 입주하는 날까지 조세 열람 신청이 가능. 입주일이 지나고 나면 절차를 밟아 조세 열람을 해야 하며, 계약금을 내기 전에는 집에 문제가 있는지 확인이 어려우니 특약 사항을 넣어야 함

 

⑸ 당해세 세금 우선 변제 원칙 예외. 그동안 나의 전입신고 및 확정일자가 당해세의 법정기일보다 빨라도 당해세가 우선 징수됐으나, 현재는 법정기일보다 나의 확정일자가 빠르다면 나의 우선변제권이 선순위가 됨.

 

실질적인 보증금 지원은 액수가 너무 커 세금 지원이 불가한 상황이다.

 

 

 ***다만, 여기에는 허점이 있다.

 

⑴ 확정일자와 미납 조세의 법정기일이 같은 날에는 국세가 먼저다. 즉, 미납 조세에 대한 법정기일보다 하루라도 확정일자가 빨라야 한다.

 

⑵ 전입신고 및 확정일자를 갖추고 나서 임대인이 저당권을 신청한다면, 확정일자로 갖춘 대항력의 효과는 다음날부터 효력이 발생한다. 1번과 마찬가지로 저당권이 우선이게 된다.

 

⑶ 계약 도중 집주인이 바뀌었고 ,바뀐 집주인이 내 확정일자보다 법정기일이 빠른 미납 조세를 보유했다면? 마찬가지로 미납 조세가 우선이며 변경 전 임대인과의 관계는 무관하다.

 

 단, 3번에 경우 당해세 우선 원칙 예외를 시행하여 당해세 미납으로 인한 것과 도중에 해당 주택으로 인한 저당권으로 피해를 입을 확률은 없지만, 다른 미납 조세에 대한 피해는 언제든 입을 수 있다는 점이다.

 

 확정일자를 갖춘 날 바로 선순위 대항력을 갖게 하는 게 우선이 아닌 가 싶은 생각이 든다.

 

++ 추가로 지자체에 따라 각 시행하고 있는 전세사기 피해자에 대한 대책 방안들이 각기 다르니 참고.

 

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