부동산 전세사기 기승으로 국세기본법 개정
전세사기가 전국적으로 수면 위로 올라오자 정부가 대책 방안을 내놓고 있다. 사실 이는 원래 기승을 부렸던 건데 이제야 대책을 세우는 게 참 안타깝다.
게다가 구제 방안이 우선 세금으로 구제하는 것인데, 사기꾼들을 잡아서 재산을 몰수하는 게 우선인데 그게 잘 안되고 있으니 원
전세사기뿐만 아니라 음주운전, 성폭행도 처벌 좀 올라가야 하는데 그놈에 양형 기준과 전관예우(말이 예우지 비리임) 좀 어떻게 했으면 좋겠다.
부동산 전세사기의 대표적인 수법을 요약하면 다음과 같다.
임대인이 해당 부동산으로 전세를 내어 보증금을 받는다. 여기에 더해 은행에서 주택담보대출을 받는다. 이렇게 마련된 돈으로 다른 부동산을 사들인다. 그리고 이를 반복한다.
이 과정에서 사들인 부동산 명의를 신용불량자 같이 돈을 갚을 능력이 없는 사람으로 바꾼다.
이후 전세 기간이 만료되면 원래 임대인은 이미 보증금 들고 튀었고, 신용불량자로 바뀐 임대인은 보증금을 돌려줄 능력이 없다. 게다가 부동산세 등을 지불할 능력도 없다. 그러면 해당 부동산은 경매로 넘어간다.
이때 경매로 넘어가서 해당 주택이 팔려도 임차인의 전세보증금은 후순위가 돼 돈을 돌려받을 확률이 매우 낮다.
임차인 보증금이 그동안 후순위였던 이유는 '경매배당순위' 때문이다.
'경매배당순위'는 해당 주택이 경매로 넘어갔을 때 배당되는 순위를 의미한다. 낙찰됐을 때 1순위로 배당이 되는 것은 해당 매물을 경매하면서 들어간 경매 집행 비용을 처리하는데 우선으로 배당이 돌아간다.
2순위는 물건 관리를 위한 지출 필요비 등이고, 3순위는 '최우선변제권', 상가임차소액보증금, 재해보상금
4순위는 당해세(국세 : 상속세, 증여세, 재산평가세 / 지방세 : 재산세, 종합부동산세 등)
5순위는 당해세를 제외한 국세 및 기본법 세금, 저당권, 우선변제권
최우선변제권을 제외하면 사실상 경매에 들어가는 비용 다음에 바로 당해세가 먼저 배당 돼왔다.
당해세는 재산에 부과되는 세금을 의미한다. 법정기일과 무관하게 우선적으로 징수되는 세금을 의미하며, 당해세도 국세와 지방세로 나뉜다.
▲ 국세: 상속세, 증여세, 종합부동산세(종부세) 등
▲ 지방세: 재산세, 자동차세
기존에는 국세기본법에 따라 당해세가 법정기일이 확정일자보다 늦더라도 경매나 공매에 들어가면 임차인의 전세보증금보다 우선 변제를 해왔다.
빌라왕 사건도 당해세 우선 원칙에 따라 빌라왕이 당해세에 해당하는 종부세를 미납하여 경매에 넘어가 세입자들이 보증금을 돌려받지 못한 사건이다.
▲ 예를 들어보자.
1. 확정일자보다 앞선 저당권이 있는 주택
해당 주택이 경매로 넘어갔을 때, 경매에 필요한 비용이 1순위로 나가고 그 뒤로 당해세가 나간다. 이후 저당권으로 잡힌 금액이 나가고 마지막에 남은 금액이 임차권 보증금이 된다.
*저당권이 확정일자보다 뒤에 있다면, 당해세가 나간 뒤 임차인의 보증금이 나간 뒤에 저당권 금액이 나간다.
2. 최우선변제권이 있는 주택
해당 주택은 경매에 필요한 비용이 나간 뒤, 바로 임차권 전세보증금으로 넘어간다.
그러나 4월부터 국세기본법이 개정에 따라 임차 보증금이 우선 변제가 된다. *당해세 우선 원칙 예외
올해 4월부터 주택이 경매나 공매에 넘어가는 경우 해당 주택에 부과되는 당해세보다 주택임차보증금이 우선 변제가 되도록 개정됐다.
임차인의 확정일자보다 법정기일이 늦은 당해세보다 주택임차보증금이 우선 변제되도록 하는 것이다. *단, 확정일자보다 당해세가 빠르다면 당해세가 우선 변제다.
국세기본법 개정안은 4월 1일 이후 해당 주택이 매각되는 분부터 적용되고, 국세가 4월 이전 체납된 경우에도 소급해서 적용이 가능하다.
예를 들어 매각대금 6억 원인 주택(임차보증금 3억 원)의 경우 당해세 2억 원, 선순위 저당권 2억 원, 주택임차보증금 2억으로 1억 원을 돌려받을 수 없었으나
개정안에 의하면 주택임차보증금 2억 원, 선순위 저당권 2억 원, 주택임차보증금 1억 원, 당해세 1억 원으로 배당돼 전세보증금 3억 원을 돌려받을 수 있다.
선순위 저당권이 잡힌 주택이 아니라면 경매로 넘어갔을 때 주택임차보증금을 모두 돌려받을 수 있는 확률이 높아진다.
단, 당해세 우선 원칙의 예외는 법정기일이 확정일자보다 늦은 당해세의 경우에만 해당이 되며 저당권, 확정일자보다 빠른 당해세에는 해당되지 않으며 주택이나 주거용 건물에만 적용된다.
※ 그외 정부가 내놓고 있는 전세 대책 구제 방안
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